論智能建筑建設中重系統(tǒng)建設忽視管理服務的傾向
當上世紀90 年代之初，房地產(chǎn)大潮襲來之際，“智能建筑”以其得時代風氣之先，逐浪興潮，常盛不衰。從大樓“智能化”到今天的住宅及小區(qū)的“智能化”，熱度有增無減，如今已成為樓市經(jīng)營必備內(nèi)容和重要賣點。
“智能化”風行的首要前提是：它既是科技發(fā)展的大勢所趨、又是社會需要的人心所向，這一點已有公論，不必贅言。就從老百姓具體的生活感受來說，家用電器在質(zhì)量和數(shù)量上的不斷提高和增多；有線和移動電話以及電視網(wǎng)絡的廣泛普及；電腦進入家庭和因特網(wǎng)的深入千家萬戶；凡此種種，都示意著信息時代的氣息實際上已是涉及到每一個人、每一件事。這種進展的結(jié)果，建筑物和建筑群的“智能化”自然是必然的發(fā)展趨勢。信息社會的大潮，浩浩蕩蕩正以排山倒海之勢沖擊著有數(shù)千年傳統(tǒng)的建筑事業(yè)。古老的建筑行業(yè)融入了最先進的信息技術，將為建筑行業(yè)帶來嶄新的契機，從形式到內(nèi)容都將引起一場變革。這是無人可以逆轉(zhuǎn)的。
俗話說“大浪淘沙”，大浪撲來，難免魚龍俱下，特別是一個新生事物迎面而來，人們在對它既無思想準備、又無技術準備的情況下，對它難免出現(xiàn)不同的反應，驚慌失措者有之、打亂陣腳者有之、顧此失彼者有之、試圖混水摸魚者亦有之。這些都是在新生事物成長中的正?，F(xiàn)象，無需大驚小怪。即使有些人想乘機炒做，也應當說是正常的。不炒做就很難形成市場，沒有市場就談不上發(fā)展。這一點也是個規(guī)律。有人說現(xiàn)在“智能化”在房地產(chǎn)市場上炒做現(xiàn)象太厲害，我想這沒什么了不起，從某種意義上說也未嘗不是件好事。
在面臨眾多的問題之中，有一個較為普遍的現(xiàn)象，就是過份地強調(diào)了硬件技術，而忽視了軟件管理?，F(xiàn)稱之為“重硬輕軟”的現(xiàn)象。這里所說的“硬”，指的是設備，（包括相關的操作軟件）及相關的技術；這里所說的“軟”，指的是對這些設備和系統(tǒng)的管理，（包括管理者和管理群體的素質(zhì)，以及相關的管理技術），這當然包括物業(yè)管理和相關的行業(yè)管理。這一“重硬輕軟”現(xiàn)象，實質(zhì)上是“重技術、輕管理”的體現(xiàn)。試看，甫自智能建筑興起之初，便曾有“沒有綜合布線，便不是智能建筑”，還記得，那時曾有過一暢多少多少A”的白熱化大戰(zhàn)，比賽誰的“Ａ”更多？哪個“A”多便是身份愈高。這一只見技術不問最終運行效果的陰影至今仍在作怪。近一年來，不是也有一種提法十分盛行：“沒有寬帶網(wǎng)，便不是智能小區(qū)”，歷史真是驚人的相似。但寬帶網(wǎng)上能給用戶帶來多少直接受益的功能和立即享用的利益，便不是網(wǎng)絡安裝者的事了?，F(xiàn)在宣傳某一物業(yè)如何“智能化”之時，往往強調(diào)的是“樓宇設備自動化系統(tǒng)、安全保衛(wèi)自動化系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、停車場自動管理系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)通信系統(tǒng)、衛(wèi)星通信系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、會議系統(tǒng)、三表遠傳系統(tǒng)、信息家電系統(tǒng)等等。有了這么多系統(tǒng)，難道還不“智能化”嗎？這一思路甚至影響到我們的管理行為，在我們的某些規(guī)章制度中，也往往是只重視硬件設置的標準，認為有了多少個“系統(tǒng)”就可以定為哪一級或者幾顆星。在這些問題上，我們往往忽視一件事，那就是建筑物的壽命周期與設備系統(tǒng)的壽命相差很大，按照英國DEGW集團1999年10月的文件提供的材料指出，建筑物的生命周期定為70年，機電類設施系統(tǒng)的生命周期定為15年而通信系統(tǒng)的生命周期只有3年。這意味著，通信系統(tǒng)由于科技發(fā)展的突飛猛進，只要3 年就面臨系統(tǒng)更新、擴容和升級的問題。何況對通信或機電系統(tǒng)的運行與維護要比維護一個建筑物的工作量和工作內(nèi)容復雜得多。從這個意義考慮，對于機電設備和信息系統(tǒng)來說，只考慮硬件裝備，不過問管理、運行與維護是十分片面的。由于科學技術發(fā)展異常迅速，許多設備定貨時是先進產(chǎn)品，貨到時已是落伍的產(chǎn)品，此種現(xiàn)象已是通例。因此只看硬件設施，不顧管理和維護顯然是不妥的。況且對于通信系統(tǒng)還有個傳遞內(nèi)容的問題，網(wǎng)絡系統(tǒng)建成以后除了要有良好的管理以外，還需要在網(wǎng)上有豐富的信息資源。否則網(wǎng)絡的建設就毫無用處。從這點來看，旅游涉外飯店星級劃分的評分的國家標準頗值得我們借鑒。它不僅有建筑和設施的裝備標準而且提出了服務規(guī)格、服務人員素質(zhì)、服務質(zhì)量等等的具體要求。而且，旅游飯店的要求是開業(yè)一年以上方能申請星級資質(zhì)，而我們的不少評優(yōu)工程往往是在設計階段就評等級。這樣，無法評估工程結(jié)束之后的實際運行效果，只能為開發(fā)商提供賣點而已，這種評優(yōu)的效果不能說是好的。對于建筑設計來說，設計的方案階段有它為了適應它的自然和人文條件，有個從應用到造型的創(chuàng)意問題。所以，對建筑設計的優(yōu)秀方案，包括一些設計大師未能實現(xiàn)的手稿都可能成為傳世佳作。但是，對于設備及設備系統(tǒng)則不同，它更重要的在于它運行之后的效果，是否真正體現(xiàn)出它預期達到的功能效用。如果系統(tǒng)建成之后，不能達到預期目的的話，那么在方案階段給它評成多高的等級也是毫無意義的，它必須與日后的運行、維護和管理聯(lián)系起來。技術水平與管理水平是不可偏廢的。我們不少設備標準不低，但管理跟不上，或因規(guī)章制度不當或不嚴、或因管理人員的素質(zhì)低下，由此造成系統(tǒng)運轉(zhuǎn)不良乃至系統(tǒng)受到損傷，直到造成重大浪費或釀成事故。此種現(xiàn)象相當普遍。故此，設備和設備系統(tǒng)，絕不可“能建不能管”。我們只能考核系統(tǒng)運行的最終效果，早期評優(yōu)不一定是一個好的辦法。
再說我們的安防系統(tǒng)，從上述觀點看，安防系統(tǒng)的建設對于建設與管理二者關系來說，有著比其他系統(tǒng)更深刻的一種含義。因為，安防系統(tǒng)絕大多數(shù)是監(jiān)視系統(tǒng)，它主要的反應是報警，報警之后，仍要保安人員上去處理。如果保安人員失職，那么再好再嚴密的系統(tǒng)也是無用。能起到控制作用的也有，例如門禁系統(tǒng)或車管系統(tǒng)，不驗清身份可以拒之門外，但遇到特殊情況仍要人上去排除（例如將卡忘在家中不能進門）。因此，我們認為：對于安防系統(tǒng)來說“必須技防與人防并重”。甚至可以這樣認識，即：技防只是人防的延長（為人力防范裝上千里眼和順風耳），而不可只顧技防，忽視人防。切記技術并非萬能，對安全防范來說，只見物（技術），不見人（管理）是十分危險的。記得在去年上海國際超高層建筑經(jīng)營管理研討會上，有人向金茂大廈負責人提出“你們的安防系統(tǒng)已做得很好了，何必還要這些保安人員？”回答是“不能少”，原因何在，在于相當多的事情，設備系統(tǒng)并不能完全做到。例如紐約世界貿(mào)易中心在經(jīng)歷過1993年的一起重大爆炸事件之后，每月整個大廈都要舉行一次到幾次的應付突發(fā)事件的演習，這就是不可全部依賴設施系統(tǒng)的一個例子。絕不是有了安防系統(tǒng)就萬無一失了。不怕一萬，只怕萬一。何況還有經(jīng)濟問題，若技術上可以做到的事，在經(jīng)濟上是否值得還需要考慮。例如某小區(qū)的閉路監(jiān)視系統(tǒng)方案揚言要做到“無死角、無盲區(qū)”，試問，你得裝上多少臺攝像機才能做到？你準備花多少錢來做到這一許諾？反問之“有無必要”這樣做。何況系統(tǒng)設置并非面面俱到就是最好，而在于把功能用到該用的地方，也就是把錢花到刀刃上的道理。
我們現(xiàn)在總說“以人為本”這里所說的“人”絕不僅僅是我們設備系統(tǒng)服務的客體，即服務的對象。也包括駕馭系統(tǒng)的主體，即操作者。而對系統(tǒng)來說，操作者是主體，系統(tǒng)或設備又是客體。在系統(tǒng)本身，也不能只見物（技術）不見人（操作或管理者）。這是個技術觀點問題，萬萬不可忽視。而我認為，當前有一種傾向，就是過份重視技術，以為技術成分愈多愈好，集成的程度愈高愈好、自動化程度愈廣愈好，技術水平愈先進愈好、愈新愈好?？傊?，似乎是技術決定一切。而恰恰忽視了這些技術由誰來管？我們往往忘記了，多高的自動化，也脫離不了“人”這個主體。這里的“人”，并不僅僅指的是一個單獨的人的素質(zhì)，也包括管理這個系統(tǒng)的群體，這就是機構和相應的一整套規(guī)章制度應當完善起來。
我的一位香港朋友，他是位物業(yè)管理專家，現(xiàn)在在大陸管理著一座頗為知名的大廈。他說：“大陸許多大廈的智能化設施系統(tǒng)比香港要先進得多，香港沒有這么多的新系統(tǒng)、新設備，但是，香港對設備的管理和使用比大陸要好得多”。我認為，這話頗令人深思，并不是我們用了更先進的技術有什么錯，而是我們對這些技術是怎么用的？是否真正發(fā)揮了這些技術的作用？特別在于我們的管理水平（軟件）是否也和我們所采用的技術同樣先進？我們的管理人員的素質(zhì)和水平是否也無愧于這些先進技術的水平？
總而言之，“重技術，輕管理”也好，“重硬件，忽視軟件”也好，無非都是一種見物不見人的傾向，應該受到重視和適當糾正了。
“智能化”風行的首要前提是：它既是科技發(fā)展的大勢所趨、又是社會需要的人心所向，這一點已有公論，不必贅言。就從老百姓具體的生活感受來說，家用電器在質(zhì)量和數(shù)量上的不斷提高和增多；有線和移動電話以及電視網(wǎng)絡的廣泛普及；電腦進入家庭和因特網(wǎng)的深入千家萬戶；凡此種種，都示意著信息時代的氣息實際上已是涉及到每一個人、每一件事。這種進展的結(jié)果，建筑物和建筑群的“智能化”自然是必然的發(fā)展趨勢。信息社會的大潮，浩浩蕩蕩正以排山倒海之勢沖擊著有數(shù)千年傳統(tǒng)的建筑事業(yè)。古老的建筑行業(yè)融入了最先進的信息技術，將為建筑行業(yè)帶來嶄新的契機，從形式到內(nèi)容都將引起一場變革。這是無人可以逆轉(zhuǎn)的。
俗話說“大浪淘沙”，大浪撲來，難免魚龍俱下，特別是一個新生事物迎面而來，人們在對它既無思想準備、又無技術準備的情況下，對它難免出現(xiàn)不同的反應，驚慌失措者有之、打亂陣腳者有之、顧此失彼者有之、試圖混水摸魚者亦有之。這些都是在新生事物成長中的正?，F(xiàn)象，無需大驚小怪。即使有些人想乘機炒做，也應當說是正常的。不炒做就很難形成市場，沒有市場就談不上發(fā)展。這一點也是個規(guī)律。有人說現(xiàn)在“智能化”在房地產(chǎn)市場上炒做現(xiàn)象太厲害，我想這沒什么了不起，從某種意義上說也未嘗不是件好事。
在面臨眾多的問題之中，有一個較為普遍的現(xiàn)象，就是過份地強調(diào)了硬件技術，而忽視了軟件管理?，F(xiàn)稱之為“重硬輕軟”的現(xiàn)象。這里所說的“硬”，指的是設備，（包括相關的操作軟件）及相關的技術；這里所說的“軟”，指的是對這些設備和系統(tǒng)的管理，（包括管理者和管理群體的素質(zhì)，以及相關的管理技術），這當然包括物業(yè)管理和相關的行業(yè)管理。這一“重硬輕軟”現(xiàn)象，實質(zhì)上是“重技術、輕管理”的體現(xiàn)。試看，甫自智能建筑興起之初，便曾有“沒有綜合布線，便不是智能建筑”，還記得，那時曾有過一暢多少多少A”的白熱化大戰(zhàn)，比賽誰的“Ａ”更多？哪個“A”多便是身份愈高。這一只見技術不問最終運行效果的陰影至今仍在作怪。近一年來，不是也有一種提法十分盛行：“沒有寬帶網(wǎng)，便不是智能小區(qū)”，歷史真是驚人的相似。但寬帶網(wǎng)上能給用戶帶來多少直接受益的功能和立即享用的利益，便不是網(wǎng)絡安裝者的事了?，F(xiàn)在宣傳某一物業(yè)如何“智能化”之時，往往強調(diào)的是“樓宇設備自動化系統(tǒng)、安全保衛(wèi)自動化系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、停車場自動管理系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)通信系統(tǒng)、衛(wèi)星通信系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、會議系統(tǒng)、三表遠傳系統(tǒng)、信息家電系統(tǒng)等等。有了這么多系統(tǒng)，難道還不“智能化”嗎？這一思路甚至影響到我們的管理行為，在我們的某些規(guī)章制度中，也往往是只重視硬件設置的標準，認為有了多少個“系統(tǒng)”就可以定為哪一級或者幾顆星。在這些問題上，我們往往忽視一件事，那就是建筑物的壽命周期與設備系統(tǒng)的壽命相差很大，按照英國DEGW集團1999年10月的文件提供的材料指出，建筑物的生命周期定為70年，機電類設施系統(tǒng)的生命周期定為15年而通信系統(tǒng)的生命周期只有3年。這意味著，通信系統(tǒng)由于科技發(fā)展的突飛猛進，只要3 年就面臨系統(tǒng)更新、擴容和升級的問題。何況對通信或機電系統(tǒng)的運行與維護要比維護一個建筑物的工作量和工作內(nèi)容復雜得多。從這個意義考慮，對于機電設備和信息系統(tǒng)來說，只考慮硬件裝備，不過問管理、運行與維護是十分片面的。由于科學技術發(fā)展異常迅速，許多設備定貨時是先進產(chǎn)品，貨到時已是落伍的產(chǎn)品，此種現(xiàn)象已是通例。因此只看硬件設施，不顧管理和維護顯然是不妥的。況且對于通信系統(tǒng)還有個傳遞內(nèi)容的問題，網(wǎng)絡系統(tǒng)建成以后除了要有良好的管理以外，還需要在網(wǎng)上有豐富的信息資源。否則網(wǎng)絡的建設就毫無用處。從這點來看，旅游涉外飯店星級劃分的評分的國家標準頗值得我們借鑒。它不僅有建筑和設施的裝備標準而且提出了服務規(guī)格、服務人員素質(zhì)、服務質(zhì)量等等的具體要求。而且，旅游飯店的要求是開業(yè)一年以上方能申請星級資質(zhì)，而我們的不少評優(yōu)工程往往是在設計階段就評等級。這樣，無法評估工程結(jié)束之后的實際運行效果，只能為開發(fā)商提供賣點而已，這種評優(yōu)的效果不能說是好的。對于建筑設計來說，設計的方案階段有它為了適應它的自然和人文條件，有個從應用到造型的創(chuàng)意問題。所以，對建筑設計的優(yōu)秀方案，包括一些設計大師未能實現(xiàn)的手稿都可能成為傳世佳作。但是，對于設備及設備系統(tǒng)則不同，它更重要的在于它運行之后的效果，是否真正體現(xiàn)出它預期達到的功能效用。如果系統(tǒng)建成之后，不能達到預期目的的話，那么在方案階段給它評成多高的等級也是毫無意義的，它必須與日后的運行、維護和管理聯(lián)系起來。技術水平與管理水平是不可偏廢的。我們不少設備標準不低，但管理跟不上，或因規(guī)章制度不當或不嚴、或因管理人員的素質(zhì)低下，由此造成系統(tǒng)運轉(zhuǎn)不良乃至系統(tǒng)受到損傷，直到造成重大浪費或釀成事故。此種現(xiàn)象相當普遍。故此，設備和設備系統(tǒng)，絕不可“能建不能管”。我們只能考核系統(tǒng)運行的最終效果，早期評優(yōu)不一定是一個好的辦法。
再說我們的安防系統(tǒng)，從上述觀點看，安防系統(tǒng)的建設對于建設與管理二者關系來說，有著比其他系統(tǒng)更深刻的一種含義。因為，安防系統(tǒng)絕大多數(shù)是監(jiān)視系統(tǒng)，它主要的反應是報警，報警之后，仍要保安人員上去處理。如果保安人員失職，那么再好再嚴密的系統(tǒng)也是無用。能起到控制作用的也有，例如門禁系統(tǒng)或車管系統(tǒng)，不驗清身份可以拒之門外，但遇到特殊情況仍要人上去排除（例如將卡忘在家中不能進門）。因此，我們認為：對于安防系統(tǒng)來說“必須技防與人防并重”。甚至可以這樣認識，即：技防只是人防的延長（為人力防范裝上千里眼和順風耳），而不可只顧技防，忽視人防。切記技術并非萬能，對安全防范來說，只見物（技術），不見人（管理）是十分危險的。記得在去年上海國際超高層建筑經(jīng)營管理研討會上，有人向金茂大廈負責人提出“你們的安防系統(tǒng)已做得很好了，何必還要這些保安人員？”回答是“不能少”，原因何在，在于相當多的事情，設備系統(tǒng)并不能完全做到。例如紐約世界貿(mào)易中心在經(jīng)歷過1993年的一起重大爆炸事件之后，每月整個大廈都要舉行一次到幾次的應付突發(fā)事件的演習，這就是不可全部依賴設施系統(tǒng)的一個例子。絕不是有了安防系統(tǒng)就萬無一失了。不怕一萬，只怕萬一。何況還有經(jīng)濟問題，若技術上可以做到的事，在經(jīng)濟上是否值得還需要考慮。例如某小區(qū)的閉路監(jiān)視系統(tǒng)方案揚言要做到“無死角、無盲區(qū)”，試問，你得裝上多少臺攝像機才能做到？你準備花多少錢來做到這一許諾？反問之“有無必要”這樣做。何況系統(tǒng)設置并非面面俱到就是最好，而在于把功能用到該用的地方，也就是把錢花到刀刃上的道理。
我們現(xiàn)在總說“以人為本”這里所說的“人”絕不僅僅是我們設備系統(tǒng)服務的客體，即服務的對象。也包括駕馭系統(tǒng)的主體，即操作者。而對系統(tǒng)來說，操作者是主體，系統(tǒng)或設備又是客體。在系統(tǒng)本身，也不能只見物（技術）不見人（操作或管理者）。這是個技術觀點問題，萬萬不可忽視。而我認為，當前有一種傾向，就是過份重視技術，以為技術成分愈多愈好，集成的程度愈高愈好、自動化程度愈廣愈好，技術水平愈先進愈好、愈新愈好?？傊?，似乎是技術決定一切。而恰恰忽視了這些技術由誰來管？我們往往忘記了，多高的自動化，也脫離不了“人”這個主體。這里的“人”，并不僅僅指的是一個單獨的人的素質(zhì)，也包括管理這個系統(tǒng)的群體，這就是機構和相應的一整套規(guī)章制度應當完善起來。
我的一位香港朋友，他是位物業(yè)管理專家，現(xiàn)在在大陸管理著一座頗為知名的大廈。他說：“大陸許多大廈的智能化設施系統(tǒng)比香港要先進得多，香港沒有這么多的新系統(tǒng)、新設備，但是，香港對設備的管理和使用比大陸要好得多”。我認為，這話頗令人深思，并不是我們用了更先進的技術有什么錯，而是我們對這些技術是怎么用的？是否真正發(fā)揮了這些技術的作用？特別在于我們的管理水平（軟件）是否也和我們所采用的技術同樣先進？我們的管理人員的素質(zhì)和水平是否也無愧于這些先進技術的水平？
總而言之，“重技術，輕管理”也好，“重硬件，忽視軟件”也好，無非都是一種見物不見人的傾向，應該受到重視和適當糾正了。
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